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商业与历史因素——淮海路新天地节点研究
by 杨之懿 孙哲


新天地,这个带有特殊"海派风情"印记的都市高档消费场所,在上海城市中突然出现以来就一直是一个热点,引发了很多关注和讨论,自然也成为我们的一个待研究节点。随着研究的进行,新天地所依托的整个淮海路购物商圈渐渐成为了更值得思考的内容。我们将淮海路与新天地进行比较研究,着力于它们的建筑形式与商业样态之间的关系,试图去认识各种城市历史因素与商业购物功能之间一些典型的现象、趋势以及背后的原因和意义。另外,"新天地模式"作为一种城市更新手段,其运营机制的强大效力目前已经愈发地凸现出来。短短几年时间内,整个太平桥地段的城市空间性质已经发生了深刻的改变,成为上海城市建设某一个方向上的"最前沿",并为其他城市所参照。作为中国城市发展的一种模式,这也是一个需要认真思考的问题。

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淮海路历史沿革(左);淮海路大事记1881-1997(右)
 
 
一.淮海路
在上海目前的几十条综合性或专业性商业街道中,从货物品质、吸引人气、销售数额这些商业衡量指标来看,淮海路应该可以说是最成功,最成熟的一条。研究从城市空间与建筑形式对商业购物环境发生影响的方面去分析淮海路的成功有哪些原因。
1.商业样态。首先也是最重要的一个因素,今天淮海路的规模是以旧时法租界霞飞路为基础的,在一定程度上沿袭了霞飞路的传统:种类齐全,功能、层次划分细腻丰富的商业店铺门类。20世纪50年代后政策性计划经济有过一定的影响,但相对于后来形成的其他商业街,淮海路的"规划痕迹"并不是特别显著。今天淮海路的面貌是90年代初期重大调整后的结果,由计划经济自主性商业向与国际接轨的方向转型。目前的淮海路尤其是东段已经呈现出国际一线品牌专门店领衔的格局。由于这些性质截然不同机制痕迹,加上目前仍是"发展中"的状态,淮海路的商业从整体上呈现出一种特别的"混杂"状态。纵观淮海路,既有代表时尚潮流的国际一线品牌专门店,也有小规模的食品零售摊贩,既有太平洋与百盛这样的大型百货公司,也有襄阳市场这样大量小商品摊贩集中的特殊购物场所。这些多元混杂的商业元素及其对应的空间场所之间有相互的对比、影响、补充,使淮海路的吸引力对应着很多不同的方面与层面,避免了成为功能定位过于单一的"浅层次"购物场所,使各种消费人群在淮海路都能找到自己的定位。
 

淮海路商业功能分布(闹市色温图)
 
2.街道空间。淮海路,包括卢湾区、徐汇区内与淮海路相垂直的马当路、雁荡路、瑞金路、思南路、茂名路、陕西路等一系列街道,仍基本保留着旧时法租界的尺度。街块尺度在二百米左右,主干街道双向四车道,宽度不超过25米,次要道路二车道左右,宽度不超过15米。沿街以五、六层的多层建筑为主。就消费者实际的经验判断,这样的街道尺度和街廓形态,相对于南京东路这样刻意营造出来的场景化的"步行街",显得更自然,更加适宜步行的消费购物活动。当初法租界时期对于街道规划尺度和具体空间形态的认识理解仍然适用于今天几倍于当时的人口密度下的购物需求压力。应该说,淮海路的街道空间具有19世纪西方城市规划设计的科学性和成熟性,这是淮海路整个街道物质空间环境的具有较高质量的决定性因素。
 

淮海路建筑类型与商业样态对应关系一
 
3.历史建筑。一般而言,成功的商业购物环境需要相对精美的空间物质形态作为背景陪衬。研究对淮海路沿街的建筑立面形式做了调查。除去每个十字路口的高层办公建筑及一些大型的医院、学校等公共事业单位,淮海路两侧均为住宅,且以20世纪40年代以前留下的"历史建筑"为主。这些住宅的立面反映着租界时期建筑市场所流行的各种设计风格(新古典、Art-Deco、现代国际式等等)。由于功能和尺度相仿,一系列风格不同的立面能够基本和谐地并列在一起,形成了一个丰富的风格混杂多样的沿街立面带。最重要的,所有立面基本未经翻新,且背后的建筑仍保持着居住的真实使用功能。从而其以真实而富含细节的形态,在一种偶然的方式下成为今天淮海路购物环境所需要的物质背景,弥补了淮海路在急速更新过程中所缺失的一部分并非不重要的内容。
 

淮海路建筑类型与商业样态对应关系二
 
广义的城市商业行为——城市中的购物、娱乐、餐饮等行为的集合,是城市最丰富,最活跃的部分,对中国城市而言,也是最重要的集体性公共活动。类似淮海路这样的综合性商业街道,往往是最能体现中国城市一方面精神实质的场所。调研数据显示,过去二十年间,整个卢湾区的商业销售收入增长比例是工业收入增长的几十倍之高,淮海路卢湾段所发挥的"产业式"商业作用对此作出了重大贡献。淮海路的成功有其必然,这些必然因素应该成为中国城市商业购物环境发展的一种积极参考。

二,新天地
勿庸置疑,新天地的开发在商业上是非常成功的,瑞安地产的策略性投资将原本衰败的太平桥地区打造为了目前浦西房产价格的最高峰。如果价格能够反映需求,那么"华府天地"、"翠湖天地"那令人乍舌的租售天价到底反映了一种什么样的市场需求,其对上海的城市发展到底有着何种引导或贡献?
研究参考了当下很多对新天地以及"新天地模式"的分析和批评,所得到的观点大致可分为两个方向:正面的,认为新天地是城市历史元素和新的商业潮流的绝妙结合,"新天地模式"为旧城更新、楼盘开发、商圈经营等等重要城市问题提供了一举多得的好办法;反面的,认为太平桥地区原本真实的城市生活状态被新天地资本式的开发所置换,由近百年城市生活沉淀而来的历史气息被漂白消毒并转化为商业包装,从而变得虚假,与地块周围产生脱离,成为一个舞台布景式的"秀场"。客观地看,仅就目前的情况来判断新天地对于城市的贡献或者说作用,尚为时过早。在一些方面,新天地确实能够代表上海"内部更新"的必然趋势,但其造成的与周围环境的巨大断裂和落差,也为本已很复杂的城市状况增加了新的矛盾和压力。研究这里不纠缠于新天地的是非褒贬,仅从一些最基本的建筑学原理出发,试图对"新天地模式"中诸多因素相互结合或冲突的复杂图景进行一次澄清,再将其放入大的上海城市发展背景之中,努力得到一个相对客观的认识。
1.立面。立面(Facade)一词亦是源于欧洲城市建筑传统。根据罗西的城市建筑学理解,欧洲城市"类型"普遍具有一种潜在的"结构"或者说"制度"。当城市中不同建筑的不同功能被"制度化"后,立面就是宏观制度在具体建筑/功能上的微观反映。也就是说,一定类型的立面对应一定类型的背后功能。从符号学解释,这时候的立面和其背后功能的"能指/所指"联系是成立的,这也是上海石库门里弄住宅原来的状况。当资本开发进入后,立面被粉刷翻新,内部功能被置换成为服务现代城市生活的高档时尚商业,这时,立面就不再能够成为内部功能的"能指",而仅仅是起到装饰作用,那么,这时候的室外空间就成为一种四周竖起装饰布景的"被消费"空间,从而有一种"室内化"的倾向。矶崎新在谈到东京的城市空间时也曾有"东京越来越室内化"的判断。可以认为,这是东京、上海这类以商业(而非工业)作为城市化(现代化)中原始积累力量和更新力量的源泉的东亚城市的典型结果。
2.室外空间。新天地两个里弄街坊中并未严格沿袭原本"主弄-支弄"的室外空间格局,而是开辟了一系列有收有放的连续式广场。这些小尺度"广场"与"咖啡酒吧"功能的结合,恰恰是欧洲城市公共街道广场的形态。研究对比了豫园老城厢目前的室外空间所得出的结论是,新天地的室外空间以一个极其准且的点切中了目前上海城市发展的隐秘欲望:一方面急欲与"国际一流水准"接轨,一切以西方样式为参照;另一方面仍然难以忘怀"远东第一都市"资本主义现代化曾经的辉煌浪漫。激进与怀旧奇妙地结合在新天地室外广场的"被消费空间"中,于是,似乎是偶然地,新天地成为了一个能满足不同口味人群(本地人、外埠人、外国人)的旅游热点。而这与豫园老城厢虽经资本化开发但仍呈现为纯粹的华埠本土街道的图景,在性质上有着完全的不同。
3.商业功能。新天地的商业化是成功的,但其内部店铺的经营状况,并不是非常的成功。调查结果显示,新天地里的实际购物人群远远无法和淮海路上的大型商厦如太平洋、百盛相比,很多品牌专门店都需要靠折价销售招徕顾客。与目前外滩一线的高端商业发展相比,新天地在零售商品上的"高端化"吸引力并不是特别强。新天地的商业之所以仍能维持一定的水准,一方面与其"高端旅游"的定位有关,更重要的是因为有相隔仅仅两个街区的淮海路大商圈作为其依托。作为结果,一方面新天地可以在保证经营的情况下以其特殊的"趣味"作为淮海路这类主流成熟商业街的补偿,并在一些方向上为整个城市商业体系做一些尝试;但另一方面,在入住"华府天地"等豪宅和"企业天地"等高档办公的高消费能力人群达到一定的规模数量之前,新天地的商业样态尚无法从周围仍住在石库门里弄的城市居民或者更广泛的上海城市居民中找到支撑。并且,就一个城市购物水平的多层级状况而言,新天地的"特殊商业"也无法满足城市多元的购物需求,而类似淮海路、四川路这样的综合性商业街,才是正常的中国城市商业样态。
 

太平桥旧区改造布局简图(左);新天地及周边商业样态
 
4."新天地模式"的持续效力。研究于07年底对新天地及周边城市状况进行了调研。最新情况显示,入住"华府"、"翠湖"、"锦麟"等"豪宅级"楼盘的多为"外籍及台港高端人士",入驻企业天地写字楼的多为国际500强大型知名企业,入驻华府天地和企业天地底商店铺的多为国际最高端的奢侈消费品专门店。已有国际性投资集团收购翠湖天地等住宅,对其进行再度包装销售,使之价格一涨再涨。同时环新天地的外围区域正有多个高档住宅和写字楼项目拔地而起。就目前的趋势来看,以新天地为核心的"太平桥现代园区"已经显露出一种立足于高端居住、就业、消费的"富人社区"的端倪。这大概是中国城市建设中的又一新现象,其连带的社会问题必然会引起未来的更多关注和讨论。作为必然后果的是,这一地段已经对周边原来的里弄住宅区产生了强大的势能压力。自忠路西段里弄住宅的沿街面现在已经变为连续的时尚消费品店铺(新天地出现以前,自忠路上是为周边里弄居民服务的日常菜场),所出售的商品与这些里弄内居住人群的实际消费能力相比已经是"天价"。这无疑是受到了新天地的影响。自忠路两端如此巨大的反差,这样的后果大概是正中开发商下怀而出乎普通城市居民和城市研究者意料之外的。

原本平淡破败的里弄,经过粉刷装修,竟然引发了如此巨大而深刻的变化。"新天地"也许真的是一个奇迹。上海仍在持续不断地更新中,"石库门"、"里弄"、"1931"、"Art-Deco",这些"海派风情"也许永远是一个个具有魔力的潘多拉盒子,一经开启,耀眼的财富便会伴随着强烈的矛盾滚滚而来。我们不否认,成功的城市建设需要建立在巨额财富的积累之上。但财富越多,矛盾越深,这大概是只属于上海自己的宿命。
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